Wat doet een aannemer: taken, werkwijze en wanneer je er een nodig hebt

Wat doet een aannemer eigenlijk, buiten het bouwen zelf? Het korte antwoord: hij neemt de regie over je project. Hij rekent het door, koopt het materiaal in, plant de vakmensen achter elkaar en is degene die je belt als er iets misgaat op de bouw. Het bouwen is daarvan misschien wel het kleinste deel. Hieronder staat wat er precies bij hoort en wanneer je er een nodig hebt.

Wat doet een aannemer op een gewone werkdag

Wat doet een aannemer als hij bij jou binnenkomt? Eerst kijken en meten. Hij loopt door het huis, klopt op muren om te horen wat dragend is, kijkt in de meterkast en op zolder, en stelt vragen die jij nog niet had bedacht. Waar wil je koken, en waar zit de afvoer nu.

Daarna rekent hij. Een aannemer doet de calculatie: hoeveel uur timmerwerk, hoeveel kuub beton, welke onderaannemers, hoeveel afval. Die som wordt je offerte. Hoe werkt een aannemer daarin, is dan de vervolgvraag: bij een vaste prijs neemt hij het risico op tegenvallers grotendeels over, bij regie betaal je de werkelijke uren.

En hij regelt. Vergunning, steiger, container, levering van de kozijnen precies in de week dat ze erin moeten. Dat inkoop- en belwerk doet een aannemer grotendeels buiten je zicht om, en het is het deel waar de planning op staat of valt.

Wat doet een aannemer wel en wat niet

Wat doet een aannemer niet, is minstens zo nuttig om te weten. Hij is geen architect en geen constructeur, al werkt hij met allebei samen. Voor een ingrijpende verbouwing teken je met een architect; voor een stalen ligger reken je met een constructeur.

Dit hoort wel bij het werk:

• De opname bij je thuis en het advies over wat haalbaar is
• De calculatie en een offerte met de posten los
• De vergunningsaanvraag, inclusief tekening en berekening
• De planning, de inkoop en de aansturing van alle vakmensen
• De oplevering, de garantie en het herstel van punten op de lijst

Wat een aannemer ook doet, is nee zeggen. Een goede aannemer vertelt je dat je plan te duur uitpakt voor wat het oplevert, of dat de volgorde niet klopt. Dat is onprettig om te horen en het scheelt je geld.

Wat doet een aannemer aan papierwerk

Wat doet een aannemer met de gemeente, is een vraag die pas opkomt als de vergunning tegenzit. Hij tekent de aanvraag, laat de constructie doorrekenen en voert het contact met de behandelaar. Bij welstand levert hij kleurstalen en detailtekeningen aan.

Daarnaast doet een aannemer de contracten: de aannemingsovereenkomst, de betaaltermijnen en de meerwerkbonnen. Dat laatste papiertje is belangrijker dan het lijkt. Zonder handtekening onder meerwerk krijg je aan het eind een rekening waar je niets tegenin kunt brengen.

En hij bewaart het. Tekeningen, garantiebewijzen en keuringsrapporten hoor je bij de oplevering mee te krijgen. Vraag erom als ze niet vanzelf op tafel komen, want een paar jaar later bij een verkoop of een schade wil je ze hebben.

Hoe werkt een aannemer van opname tot oplevering

Hoe werkt een aannemer in de praktijk, stap voor stap? Bij ons ziet dat er zo uit, en bij de meeste bedrijven vergelijkbaar.

1. Opname en offerte

De opname duurt een uur en kost niets. Daarna volgt binnen een week de offerte, met elke post apart. Wat er niet in zit, staat er ook in, met de reden erbij.

2. Vergunning en planning

Is er een vergunning nodig, reken dan op 8 weken behandeltijd. Ondertussen maken we de planning met weeknummers erin en een opleverdatum.

3. Uitvoering

De vakmensen komen in de afgesproken volgorde. Eén projectleider blijft je aanspreekpunt, ook als er twaalf mensen over de vloer komen.

4. Oplevering

Samen rondlopen met een lijst. Wat niet klopt, herstellen we binnen 2 weken. Daarna gaat de garantie in.

Offerte aanvragen bij een aannemer: waar je op let

Ga je een offerte aanvragen bij een aannemer, vraag er dan altijd twee of drie op. Niet om de goedkoopste te kiezen, maar om te zien waar ze van elkaar verschillen. Dat verschil zit zelden in het uurtarief en bijna altijd in wat er wel en niet in staat.

Let op de posten die ontbreken

Sloop, puinafvoer, stucwerk, schilderwerk en de steiger zijn de klassiekers die uit een offerte worden gelaten. Zo’n offerte oogt scherper en wordt het niet: je betaalt die posten later alsnog, alleen dan zonder dat je ze kon vergelijken.

Let op vast of regie

Een vaste prijs betekent dat het bedrag staat, behalve bij aantoonbaar meerwerk. Bij regie betaal je nacalculatie en kan het oplopen. Allebei mag, als het er maar duidelijk staat. Wil je een offerte aanvragen bij een aannemer, vraag dan expliciet welke van de twee het is.

Wat doet een aannemer als er iets tegenzit

Wat doet een aannemer wanneer er achter de muur iets anders zit dan verwacht? Bellen, voordat hij verder gaat. Dat is het hele antwoord, en het is precies waar goede en slechte bedrijven uit elkaar lopen.

Rot in een muurplaat, asbest onder het zeil, een fundering die zakt: die dingen zie je niet bij de opname en ze staan dus niet in de offerte. Ze horen wel diezelfde dag gemeld te worden, met een prijs erbij en een keuze voor jou. Werk dat stilligt kost geld, maar werk dat doorgaat zonder akkoord kost meer.

Wat doet een aannemer die dit goed regelt? Hij legt het vast: meerwerk op papier, met een handtekening, voordat de eerste schroef erin gaat.

Wat doet een aannemer nog meer: veelgestelde vragen

Wat kost een aannemer per uur?

De meeste aannemers werken bij verbouwingen niet per uur maar met een vaste prijs voor het geheel. Los uurwerk komt vooral voor bij klussen en onderhoud. Vraag altijd wat er in het tarief zit: materiaal, afvoer en gereedschap horen er soms wel en soms niet bij. Dat verschil is groter dan het tarief zelf.

Heb ik een aannemer of een architect nodig?

Voor de meeste verbouwingen alleen een aannemer. Een architect heb je nodig als je de indeling ingrijpend wijzigt, als het aanzicht verandert en welstand meekijkt, of bij een monument. Voor een badkamer, een keuken of een standaard dakkapel is een aannemer genoeg. Hij schakelt zelf een constructeur in als dat nodig is.

Hoe lang duurt het voordat een aannemer kan beginnen?

Reken op 6 tot 10 weken tussen akkoord en startdatum. Bij een vergunningsplan komt de behandeltijd van de gemeente daarbij, meestal 8 weken. Wie volgende week al kan starten heeft ruimte in de agenda, en dat is niet altijd een goed teken.

Krijg ik garantie op het werk van een aannemer?

Ja, en de termijn hangt af van de regeling. Wij werken met 6 jaar garantie via Bouwgarant op het werk en de constructie. Op geleverde producten geldt daarnaast de fabrieksgarantie. Vraag om het garantiebewijs bij de oplevering en bewaar het bij je bouwtekening.

Mag ik zelf een deel van het werk doen?

Ja, dat mag en het scheelt geld. Schilderwerk en sloopwerk doen mensen vaak zelf. Spreek het vooraf af, want het verandert de planning en de garantie op dat deel.