Wat kost een verbouwing? Zo lees je de posten in een offerte

Wat kost een verbouwing? Dat hangt van meer af dan de vierkante meters, en een bedrag noemen zonder je huis van binnen gezien te hebben is gokken met andermans geld. Wat wel kan: uitleggen waar dat geld precies heen gaat en waarom. Als je de vijf posten hieronder kent, kun je twee offertes naast elkaar leggen en zelf zien waarom de een duizenden euro's scheelt met de ander.

Wat kost een verbouwing: de vijf posten

Wat kost een verbouwing, uitgesplitst? In vrijwel elke offerte gaat het geld naar dezelfde vijf dingen. De verhouding verschuift per project, maar de posten zelf zijn altijd hetzelfde.

• Arbeid: de uren van timmerman, loodgieter, elektricien en tegelzetter
• Materiaal: hout, beton, tegels, kozijnen, sanitair en isolatie
• Constructie: stalen liggers, funderingswerk en de berekening erbij
• Randkosten: sloop, puinafvoer, steiger, container en stofschotten
• Papierwerk: vergunning, tekening en de aanvraag bij de gemeente

Bij een gemiddelde verbouwing kost de arbeid meer dan het materiaal. Dat verbaast veel mensen, die vooral naar de prijs van de keuken of de tegels kijken. Een keuken van een paar duizend euro kan een week werk kosten aan leidingwerk, elektra en afwerking, en die week telt door in het totaal.

Vraag bij elke offerte dus welke van deze vijf erin zitten. Ontbreekt er een, dan vergelijk je appels met peren.

Wat kost een verbouwing meer als de indeling verandert

Wat kost een verbouwing extra zodra je muren of leidingen verplaatst? Dat is de duurste vraag die je jezelf kunt stellen, en tegelijk de belangrijkste.

Blijft alles op zijn plek, dan is het in de kern vervangen: eruit, erin, afwerken. Verhuist de keuken naar de andere wand of gaat de douche om, dan kost die verbouwing hak- en freeswerk, een nieuwe afvoer met genoeg afschot, extra groepen in de meterkast en meestal een vloer die opnieuw dicht moet.

Gaat er een muur uit, dan komt er een stalen ligger in en dus een constructeur aan te pas. Reken op een berekening, een zwaardere ligger dan je verwacht en soms extra fundering onder de oplegpunten. Dat is het moment waarop een verbouwing van categorie verandert.

Wat kost een verbouwing volgens drie verschillende offertes

Vraag drie offertes op voor hetzelfde werk en je krijgt drie bedragen die ver uit elkaar liggen. Meestal komt dat niet doordat de een duurder werkt, maar doordat er iets anders in staat. Wat kost een verbouwing echt, valt daardoor pas te zeggen als je ze regel voor regel vergelijkt.

Ontbrekende posten

Sloop, puinafvoer, steiger, stucwerk en schilderwerk zijn de klassiekers die eruit blijven. De offerte oogt scherper en die posten komen later alsnog, alleen dan zonder vergelijking.

Vast of regie

Bij een vaste prijs staat het bedrag, behalve bij aantoonbaar meerwerk. Bij regie betaal je de werkelijke uren en kan het oplopen. Een regieofferte oogt vrijwel altijd lager dan een vaste prijs voor hetzelfde werk.

Stelposten

Een stelpost is een geschat bedrag voor iets dat nog niet gekozen is, zoals tegels of sanitair. Hoe meer stelposten, hoe minder je offerte waard is als vergelijking.

Hoeveel kost een aannemer aan uren

Hoeveel kost een aannemer, is bij een verbouwing zelden een vraag naar een uurtarief. De meeste bedrijven werken met een vaste prijs voor het geheel, en dan is het tarief een rekenstap die je niet ziet.

Bij los werk, klussen en onderhoud, kom je wel een uurtarief tegen. Vraag daar altijd bij wat erin zit: materiaal, gereedschap, afvoer en voorrijkosten horen er soms wel en soms niet bij. Dat verschil is groter dan het tarief zelf, en het is de reden dat twee bedrijven met hetzelfde uurtarief een andere rekening sturen.

Vraag je hoeveel kost een aannemer voor jouw plan, vraag dan om de posten los. Een totaalbedrag zonder onderverdeling kun je met niets vergelijken.

Wat kost een verbouwing aan tegenvallers

Wat kost een verbouwing als er iets tegenzit, is de post waar niemand vooraf op rekent en die het vaakst pijn doet. Reken er daarom op. Wie een reserve van 10 procent aanhoudt, slaapt beter.

De klassiekers in oudere huizen: rot in een muurplaat of balklaag, loden aanvoerleidingen, asbest onder vinylzeil of in een schoorsteenkanaal, en een vloer die minder draagt dan de tekening zegt. Die dingen zie je pas als er iets open ligt, dus ze staan nooit in een offerte.

Wat je wel mag verwachten, is dat je diezelfde dag gebeld wordt met een prijs erbij, en dat het werk stilligt tot je akkoord bent. Meerwerk zonder handtekening hoort niet, hoe klein het ook lijkt. Bij een verbouwing in Leiden in een vooroorlogs pand hebben we die gesprekken vaker dan in nieuwbouw, en juist daarom staat de afspraak erover in het contract.

Wat kost een verbouwing in Leiden en omstreken

Wat kost een verbouwing in Leiden vergeleken met elders? Het uurtarief verschilt in de Randstad nauwelijks per gemeente. Wat wel verschilt, is het huis waar je in zit.

Een verbouwing in Leiden gaat vaker over vooroorlogs bezit: houten balklagen, loden leidingen, krappe binnenstadsstraten waar een container niet zomaar past. Dat kost uren die je in een jaren-80 rijtjeshuis in Zoetermeer niet maakt. In de Merenwijk of Stevenshof lijkt de rekening dan ook meer op die van een nieuwbouwwijk.

Wat kost een verbouwing bij jou thuis? Dat begint met een opname aan huis, en die is bij ons gratis. Je hoort binnen 1 werkdag wat het wordt. Meer daarover staat bij verbouwing en renovatie en offerte aanvragen.

Wat kost een verbouwing: veelgestelde vragen

Hoeveel reserve moet ik aanhouden?

Reken op 10 procent bovenop de offerte. Bij een huis van voor 1970 mag dat gerust 15 procent zijn, omdat de kans op rot, lood of asbest daar groter is. Blijft die reserve staan, dan is dat mooi. Heb je hem nodig, dan hoef je het werk niet stil te leggen om geld te regelen.

Is een goedkopere offerte altijd slechter?

Nee, maar leg ze wel post voor post naast elkaar. Negen van de tien keer zit het verschil in ontbrekende posten, in stelposten of in regie tegenover een vaste prijs. Zit alles er bij beide in en scheelt het nog steeds, dan is het een echt verschil. Vraag dan door waar dat in zit.

Kan ik besparen door zelf mee te werken?

Ja, vooral op sloopwerk en schilderwerk. Dat zijn de uren met de minste specialistische kennis, dus daar zit de meeste winst. Spreek het vooraf af, want het verandert de planning en de garantie op dat deel. Zelf tegelen klinkt aantrekkelijk en pakt vaak duurder uit dan je denkt.

Wanneer betaal ik wat?

Meestal in termijnen die aan de voortgang hangen. Een aanbetaling bij de start, een of meer termijnen tijdens het werk en een slottermijn na de oplevering. Houd altijd een deel achter tot de opleverpunten hersteld zijn. Een aannemer die vooraf alles wil hebben, is een aannemer om over na te denken.

Verhoogt een verbouwing de waarde van mijn huis?

Meestal wel, maar zelden een-op-een. Isolatie, een extra slaapkamer en een uitbouw doen het over het algemeen goed. Een luxe badkamer of een zwaar persoonlijke keuken verdien je vaak maar deels terug. Verbouw voor jezelf, niet voor de taxateur.