Woningrenovatie in Leiden
Een woningrenovatie in Leiden gaat zelden mis op vakmanschap, maar bijna altijd op volgorde. Wie de vloer laat leggen voordat de elektra erin zit, betaalt het inhakken en dichtzetten twee keer. Wij zetten daarom eerst de hele reeks op papier: wat wanneer gebeurt, wat je kan uitstellen en wat er echt nu moet. Daarna weet je per fase wat het kost, en ook wanneer je huis weer van jullie is.
- ✓Volledige fasering op papier
- ✓Prijs per fase, niet één bedrag
- ✓Vaste prijs vooraf
- ✓Eén aanspreekpunt
Woningrenovatie in Leiden, de volgorde
Een woningrenovatie in Leiden loopt in vijf fasen, en die volgorde is niet vrijblijvend. Elke fase maakt de volgende mogelijk, en wie er een omdraait betaalt dat terug in dubbel werk. Zo ziet de reeks eruit die wij op elke offerte zetten.
Casco eerst
Slopen, doorbraken, staal en het herstel van vloeren en balklagen. Alles wat later achter een muur of onder een vloer verdwijnt, gebeurt nu.
Dan de installaties
Leidingwerk, elektra, ventilatie en de plek van de meterkast. Hakken en frezen in muren die nog kaal zijn.
Daarna de schil
Isolatie, kozijnen en het dak. Pas als het huis dicht en droog is, heeft afwerken zin.
Als laatste
Stucwerk, vloeren, keuken en badkamer. Dat zijn de meters die je ziet, en tegelijk de enige die je zonder gevolgen kan uitstellen.
Woningrenovatie in Leiden en de installaties
De installatiefase is de fase waar je later niets meer van ziet en waar het meeste geld in verdwijnt. In een vooroorlogs Leids huis liggen de leidingen in de muur ingehakt, ligt er soms nog een stuk loden waterleiding en zit de groepenkast met te weinig groepen in de gang. Dat komt er in één keer uit, want later terug in een gestucte muur hakken is het duurste wat er is.
Neem in deze fase ook de isolatie mee. De muren zijn open, de vloer ligt eruit en de zolder is leeg; dat komt niet meer terug. Wat er in een spouw past en wat niet, staat bij spouwmuurisolatie in Leiden. Wie een huis renoveren in Leiden opknipt in losse klussen, mist juist dit moment en betaalt de isolatie later dubbel. Dat is de duurste besparing die er is.
Twee renovaties uit de regio
Bij de renovatie van een jaren-30 woning in Oegstgeest ging een huis van 110 vierkante meter in één traject door alle fasen. Eerst de sloop en een doorbraak naar een open woonkeuken, daarna de installaties en de isolatie, en pas toen stuc-, schilder- en vloerwerk. De paneeldeuren en het trappenhuis bleven staan en zijn hersteld; de techniek erachter is volledig nieuw.
Een woningrenovatie in Leiden hoeft niet het hele huis te raken, de volgorde blijft gelijk. Bij de open woonkeuken in Leiden bleek de tussenmuur dragend, dus kwamen eerst de berekening en de stalen ligger. Pas toen de ruimte casco klaar was, is de keuken gesteld. Zo staat het meubel op een vlakke vloer en loopt het stucwerk door tot achter de kasten.
Wat moet er echt nu?
Wij lopen je huis door en splitsen de wensenlijst in wat nu moet omdat het later niet meer kan, en wat je rustig kan uitstellen.
Wat het per fase kost
Een volledige renovatie in Leiden kost bij ons € 30.000 tot € 100.000 exclusief btw, afhankelijk van de grootte en de staat van het huis. Dat bedrag krijg je niet als één totaal, maar als vijf losse bedragen, één per fase. Zo kan je een fase schrappen of een jaar uitstellen zonder dat de rest verschuift, en je ziet waar het geld werkelijk heen gaat.
De casco- en installatiefase samen zijn meestal goed voor meer dan de helft: bij een renovatie van € 60.000 is dat ruim € 30.000, terwijl je daar achteraf niets van ziet. De afwerking, die je wel ziet, is het kleinste deel van het geheel. Welke posten twee offertes uit elkaar trekken, staat bij wat een verbouwing kost. Wat een woningrenovatie in Leiden gemiddeld doet, hangt vooral aan de casco-fase.
Woningrenovatie in Leiden met één ploeg
Bij een renovatie in Leiden is de aanvoer een vak apart. Het trapgat van een vooroorlogs huis is te smal voor een bad, een plaatvloer of een lange plaat gipskarton; die gaan via het raam naar binnen, en dat betekent een ladderlift of een dag met vier man. Wij nemen die uren op in de fase waar ze horen en niet als meerwerk achteraf.
In onze offerte staan per fase deze regels los:
- Sloop, constructie en de afvoer van het puin
- Leidingwerk, elektra en het afpersen daarvan
- Isolatie, kozijnen en dakwerk
- Stucwerk, vloeren, keuken en badkamer
Woningrenovatie in Leiden doen we met één ploeg en één uitvoerder, van de sloophamer tot de laatste plint. Werk je liever met een partij die ook net over de grens komt, kijk dan bij aannemer in Oegstgeest.
Vier dingen die je krijgt
Fasering vooraf
Prijs per fase
Aanvoer ingerekend
Eén uitvoerder
Vragen over de volgorde
Beter van niet, want de badkamer valt in de laatste fase. Doe je hem eerst en gaat er daarna nog een muur open of komt de elektra nog, dan sta je in een nieuwe ruimte te hakken. Wil je toch beginnen bij de badkamer, dan trekken wij het leidingwerk voor het hele huis alvast door, zodat je later niet terughoeft.
Voor een doorsnee rijtjeshuis reken je op acht tot veertien weken, afhankelijk van de constructie en van of je erin blijft wonen. Een leeg huis scheelt ongeveer een derde, omdat er dan geen stofschotten hoeven en er meer mensen tegelijk kunnen werken. De planning per fase krijg je op papier voordat we aan de eerste muur beginnen.
Nee, maar wel in de goede volgorde. Alles wat achter een muur, onder een vloer of boven een plafond verdwijnt, moet nu; de zichtbare afwerking kan wachten. Wij splitsen de wensenlijst daarom in twee kolommen en zetten er een bedrag bij, zodat je zelf kiest hoeveel je dit jaar doet en wat je bewaart.
Dan leggen we het werk stil en hoor je het dezelfde dag met een prijs erbij. In oude Leidse huizen komen we regelmatig aangetaste balkkoppen, oude asbesthoudende plaat of een dichtgemetselde schacht tegen. Pas als jij akkoord geeft, gaat de ploeg verder, en de fasering in je planning schuift dan zichtbaar mee op.
Zullen we je huis doorlopen?
Stuur je wensenlijst of geef je adres door. Wij lopen het huis van kelder tot zolder door en zetten de vijf fasen op papier met een bedrag per fase. Een huis renoveren in Leiden begint bij ons met die lijst, en we zeggen eerlijk wat er dit jaar niet hoeft.