Dakopbouw
Een dakopbouw is de grootste stap om binnen je eigen kavel meer ruimte te maken: er komt een hele bouwlaag bovenop je bestaande huis. Dat kan als nieuwe verdieping op een plat dak, of als nokverhoging aan één of aan beide kanten van een bestaand schuin dak. Welke dakopbouw past, hangt af van je dak en van wat muren en fundering kunnen dragen, en dat rekent een constructeur eerst uit.
- Drie varianten naast elkaar gezet
- Constructeur rekent de draagkracht na
- Tekenwerk en aanvraag geregeld
- Elke post los in de offerte
Dakopbouw in drie varianten
Een dakopbouw op een plat dak is de meest rechttoe-rechtaan vorm. Je krijgt een volledige verdieping met rechte wanden en een eigen dak, vaak over de hele diepte van het huis.
Bij een nokverhoging blijft het schuine dak aan de voorkant liggen en gaat de achterkant recht omhoog. Zo'n eenzijdige nokverhoging geeft je een kamer met stahoogte aan de tuinkant, terwijl het huis vanaf de straat bijna hetzelfde blijft.
Een tweezijdige nokverhoging tilt het hele dak op, aan beide kanten. Dat levert de meeste ruimte op, maar het verandert ook het meest aan het silhouet van je huis.
Een prijsvergelijker noemt voor een eenzijdige nokverhoging € 10.000 tot € 20.000 en voor een tweezijdige € 16.000 tot € 30.000. Welke dakopbouw bij jouw huis hoort, bepaalt vooral de dakvorm die je nu hebt, en wat de constructeur toelaat.
Dakopbouw: prefab of ter plekke
Een dakopbouw kun je prefab in een fabriek laten maken of op het dak zelf bouwen. Allebei hebben een eigen prijs en een eigen planning.
Prefab in delen
Een prefab opbouw komt in delen uit de fabriek en staat binnen 1 dag op het huis. Dezelfde prijsvergelijker noemt € 10.000 tot € 27.500, en daarna € 1.500 tot € 3.500 om de binnenkant af te werken. Het dak ligt daardoor maar kort open.
Traditioneel gebouwd
Bouwen op het dak geeft meer vrijheid in maat en vorm dan prefab, maar het werk duurt langer. Voor een traditionele opbouw van 5 meter breed op een plat dak noemt hij € 20.000 tot € 35.000.
Casco of helemaal af
Een casco opbouw kost € 1.200 tot € 2.000 per m² zonder btw. Helemaal afgewerkt, met een badkamer erin, noemt dezelfde bron € 2.200 tot € 3.500 per m².
De posten naast de bouw
Naast de bouw zelf komen er altijd posten bij die je in een eerste prijs vaak niet ziet. De leges voor de vergunning liggen tussen € 500 en € 2.500, afhankelijk van de gemeente en de bouwsom.
Een steiger of ander hoogwerk kost € 800 tot € 3.000. Is er versteviging nodig onder de fundering of een muur, reken dan op € 1.500 tot € 5.000. Dat hoor je pas na de berekening van de constructeur, en daarom staat die post bij ons los.
Voor de binnenkant van een dakopbouw noemen prijsvergelijkers € 3.000 tot € 8.000 aan afwerking, € 1.500 tot € 5.000 aan installaties en € 2.000 tot € 6.000 aan kozijnen. Over de hele dakopbouw betaal je 21% btw. Vraag daarom altijd welke van deze posten in een prijs zitten.
De regels voor een extra bouwlaag
Een dakopbouw heeft altijd een omgevingsvergunning nodig, technisch én ruimtelijk. Technisch geldt de vrijstelling in het Besluit bouwwerken leefomgeving alleen voor een dakkapel. Een opbouw staat niet op de grond en krijgt meestal een kamer op de tweede bouwlaag of hoger, en daarmee valt hij onder artikel 2.25.
Ruimtelijk vervalt de vrijstelling uit het omgevingsplan zodra het bouwvolume groeit. Een extra verdieping doet dat altijd.
Het begrip dakopbouw staat trouwens niet in de Omgevingswet. De overheid rekent er een nieuwe verdieping op een plat dak, een hogere nok en een doorgetrokken gevel toe.
Een opbouw is een verbouwing, en voor verbouw geldt de Wet kwaliteitsborging nog niet. Er komt dus geen kwaliteitsborger bij, maar de gemeente toetst je aanvraag zelf. Woon je in een monument of een beschermd stadsgezicht, dan kijkt ze nog strenger.
Dakopbouw of toch een dakkapel
Een dakopbouw kost al snel tienduizenden euro's, en een dakkapel plaatsen begint bij € 6.185. Heb je vooral stahoogte nodig aan één kant van je zolder, dan is een dakkapel aan de achterkant vaak genoeg. Daar is meestal geen vergunning voor nodig.
Is je zolder hoog genoeg, dan kan zolder verbouwen zonder dat er iets aan het dak verandert. Pas als je een volledige kamer met rechte wanden wilt, of als er geen bruikbare kap is, wint de opbouw.
Een dakopbouw op een rijtjeshuis met een plat dak uit de jaren zeventig vraagt andere keuzes dan het optoppen van een oudere woning. Hoe dat in de praktijk loopt, lees je bij dakopbouw in Leiden. Een overzicht van de keuze tussen opties staat in het artikel over aanbouw of dakkapel.
Wat mensen vragen over optoppen
Kan elke woning een extra verdieping dragen?
Nee, dat hangt af van de fundering en de muren eronder. Een constructeur rekent het na, en die berekening kost € 700 tot € 1.800. Blijkt er versterking nodig, dan zie je dat terug als aparte post in de offerte.
Is een tussenwoning goedkoper dan een hoekwoning?
Meestal wel, omdat er bij een hoekwoning een zijgevel bij komt. Een prijsvergelijker noemt voor een tussenwoning € 15.000 tot € 60.000 en voor een hoekwoning € 25.000 tot € 85.000. De spreiding is groot, dus een prijs zonder opname zegt weinig.
Hoe lang ligt het dak open?
Bij een prefab opbouw zo kort mogelijk, want de elementen staan binnen 1 dag op het huis. Bouw je ter plekke, dan duurt de ruwbouw langer en dekken we het dak tussendoor waterdicht af. Hoe lang precies, staat in de planning die je vooraf krijgt.
Komt er ook een nieuwe trap?
Ja, de nieuwe bouwlaag heeft een vaste trap nodig. Een trap naar de dakverdieping kost volgens een prijsoverzicht € 1.500 tot € 4.500 zonder btw. Vaak komt hij boven de bestaande trap, zodat je beneden weinig ruimte inlevert.
Heb je een architect nodig?
Je hebt in elk geval iemand nodig die tekent en rekent, want zonder tekeningen geen vergunning. Een architect met de tekening van de constructeur kost samen € 3.500 tot € 9.000 zonder btw. Wij regelen dat en houden de aanvraag bij de gemeente bij.
Wat gebeurt er met de zolder die er nu is?
Die gaat op in de nieuwe ruimte. Bij een nokverhoging blijft de zoldervloer meestal liggen, en de berekening laat zien of hij sterk genoeg is voor een kamer. Is dat niet zo, dan komt er versteviging bij.
Past er een verdieping op?
Stuur je adres en, als je die hebt, een bouwtekening van je huis. We komen kijken naar het dak, de muren en de fundering en zeggen eerlijk of een dakopbouw zin heeft. Daarna volgt een plan met de posten los op papier.
Andere manieren om ruimte te maken
- AanbouwAanbouw tegen je huis: wanneer hij vergunningvrij is, welke fundering en isolatie hij nodig heeft, wat hij per m² kost en hoe lang de bouw duurt.
- UitbouwUitbouw aan de achterkant: wat hij per maat kost, prefab of ter plekke gebouwd, wat pui, lichtstraat en vloer kosten en wat de doorbraak vraagt.
- DakkapelDakkapel plaatsen: € 6.185 voor 1,80 m plus € 1.600 per meter. Wat opties kosten, welke isolatie de regels vragen en wanneer een vergunning nodig is.
- SerreSerre aanbouwen als tuinserre of woonserre: wat het glas doet, welke regels en energie-eisen gelden en wat een serre per m² kost, met alle extra's.
